Es habitual que cuando el comprador y el vendedor están de acuerdo en una compra-venta, se firme un contrato de arras o señal, que es un contrato privado, donde las partes pactan su compromiso de llevar a cabo la compra-venta, entregándose como prueba una cantidad en concepto de señal o “arras”.
La cantidad que se establezca como “arras” no está establecida legalmente, por lo que será la voluntad de las partes la que decida que porcentaje del precio total, se anticipará en el contrato de arras, si bien es habitual que sea entre un 5% y un 15% del precio total.
Existen tres tipos de arras, en función de la voluntad de las partes, con diferentes consecuencias en caso de incumplimiento del contrato o arrepentimiento:
Arras penitenciales
Están reguladas en el art. 1454 del Código Civil: "Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas".
En caso de no llegar a efectuar la venta por arrepentimiento o incumplimiento del comprador, este perderá la cantidad entregada, y si fuera por que no Las arras penitenciales son las únicas que no obligan al cumplimiento del contrato se rescindirá, sin más consecuencia que la pérdida por la parte incumplidora de esa cantidad.
Las arras penitenciales son las únicas que no obligan al cumplimiento del contrato, pudiendo ambas partes desistir con la perdida de la cantidad entregada o con la devolución de las misma doblada, en función de que parte incumpla su compromiso.
Arras confirmatorias
Se trata de una entrega a cuenta del precio de compraventa. Por tanto, si el comprador o vendedor incumple lo pactado en el contrato de arras, la parte contraria puede obligar a la otra al cumplimiento del contrato o a su resolución, y solicitar una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por el no cumplimiento. Al contrario de lo que ocurría con las arras penitenciales, las partes no pueden resolver el contrato perdiendo la cantidad estipulada como arras, pues las mismas no prejuzgan sobre la indemnización por incumplimiento, en caso de que este se produjese.
Arras penales
En caso de incumplimiento, la parte que incumpla perderá las arras entregadas o tendrá que devolverlas dobladas, según la parte que sea responsable por incumplimiento. Pero esto no impedirá que la parte que ha cumplido pueda pedir una indemnización por los daños causados, siempre que estén justificados, además de poder obligar al cumplimiento forzoso.
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